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La copropriété dépourvue de syndicat

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Le risque pour une copropriété de se retrouver sans syndic est lourd de conséquences, soit parce que l’assemblée générale des copropriétaires a décidé de ne pas renouveler le mandat du syndic en places alors qu’aucun mandat d’un autre syndic n’a été inscrit à l’ordre du jour de l’assemblée, soit parce que le mandat du syndic en place est entaché d’illégalité.

Quelle qu’en soit la raison, pour éviter que la carence ou la défaillance du syndic aboutissent à la paralysie de la copropriété, les copropriétaires devront saisir le juge pour faire désigner un syndic judiciaire ou un administrateur provisoire, qui sera chargé de convoquer une nouvelle assemblée générale avec pour seule question à l’ordre du jour : la désignation d’un nouveau syndic dans les règles de l’art.

Les frais de procédure, ainsi que les frais et honoraires du syndic judiciaire et de l’administrateur provisoire représentent souvent un coût élevé pour la copropriété, même si le juge peut le réduire s’il estime qu’il est excessif. Ainsi, par exemple, un syndic provisoire qui réclamait à la copropriété des honoraires de gestion courante d’un montant de 330.000 euros par an, s’est vu contraint par le juge de réduire ce montant à 96.000 euros (Cass. civ. 3e, 11 janvier 2012, n° 10-23647).

Dans deux arrêts du même jour, la Cour de cassation a rappelé que tous les actes du syndic sont potentiellement annulables du seul fait que le syndic en place n’avait pas de mandat régulier pour agir pour le compte du syndicat des copropriétaires (Cass. civ. 3e, 9 septembre 2009, n° 08-10365 et n° 08-16109). Dans la première affaire, le syndic n’avait pas soumis l’ouverture d’un compte bancaire séparé au vote de l’assemblée générale des copropriétaires et n’avait pas demandé à celle-ci de l’en dispenser. Il a donc convoqué une deuxième assemblée pour le faire. Le problème est que la première assemblée générale a été annulée par le juge comme ayant été convoquée par un syndic dépourvu de mandat, faute d’avoir statué sur le compte séparé lors de cette assemblée. La seconde assemblée, quant à elle, a été annulée pour avoir été convoquée par un syndic sans qualité.

Selon la Cour de cassation, il importe peu que le mandat du syndic n’est pas nul à la date de l’envoi des convocations aux copropriétaires, car sa capacité à convoquer l’assemblée litigieuse est appréciée lors de l’action en justice (Cass. civ. 3e, 30 janvier 2007, n° 05-19475).

Toutefois, l’annulation judiciaire de l’assemblée générale initiale, ayant procédé à la désignation du syndic, n’entraîne pas ipso facto, ou de plein droit, l’annulation des assemblées suivantes convoquées par ce syndic (Cass. civ. 3e, 3 mars 2004, n° 02-15090). Pour être annulées, ces assemblées postérieures doivent être contestées dans un délai légal de deux mois (Cass. civ. 3e, 7 avril 2009, n° 08-15204). En adoptant cette position, la jurisprudence espère ainsi éviter des annulations en cascade, de sorte que l’annulation de l’assemblée initiale pour invalidité du mandat du syndic n’entraîne pas la nullité de toutes les assemblées générales suivantes.

Il faut préciser que le syndic n’ayant plus de mandat valable ne peut plus percevoir d’honoraires. S’il les a perçus, il devra les restituer (Cass. civ. 3e, 27 mars 2008, n° 07-101991).